借地

借地権の存続期間

土地を借りたり貸したりする場合、存続期間は最低30年になります。例えば、契約で20年とした場合でも自動的に30年になるのです。30年以上の契約をした場合は、その期間が存続期間とされます。

借地の契約になるので借地上に建てた建物が火事等でなくなっても、存続期間中は借地権はなくなりません。

借地権の更新

最初の借地権の存続期間が満了した後に契約を更新する場合、1回目の更新は20年以上で、2回目以降は10年以上の存続期間となります。

借地権者(借主)は、借地権設定者(地主)の更新の同意が得られない場合でも、建物が残存していれば、更新の請求をし、または請求をしなくてもそこに居座ることによって、借地権の更新ができます。ただし、借地権設定者が遅滞なく正当な事由をもって更新を拒むことができます。

借地権の期間満了前に、建物が火事等で焼失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得た上で残存期間を超える建物を再築した場合には、承諾日もしくは再築日のどちらか早い方から新たに借地権が20年間存続します。

また、借地権者が借地権設定者に再築を通知したあと、借地権設定者の異議が2ヶ月以内に行われない場合には、再築は承諾されたものとみなされます。再築の通知は内容証明などの書面で行えばその証拠が残ることになりますし、借地権設定者側が異議を述べる場合にも同様に内容証明を使うとより確実でしょう。

借地権の更新後

借地権の更新後に建物が滅失したときは、借地権者は賃貸借の解約の申し入れをすることができます。これは、その後3ヶ月経過した時点で解約になります。

借地権者設定者は、借地権者が更新後に承諾を得ずに残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、賃借権の解約を申し入れることができます。これも申し入れが3ヶ月経過すると解約・消滅となります。

建物買取請求権

借地権の満了したときに契約の更新をしてもらえない場合は、借地権設定者に建物を時価で買い取らせるように請求することがでます。

借地権者が建物の増改築をしたい場合に、借地権設定者が承諾しなくても、裁判所に申し立てれば、事情が考慮された上で、承諾の代わりとなる許可をもらうこともできます

その他にも借地権者に有利となるものがあるので、土地を貸す地主側はそれなりの心構えが必要となるでしょう。

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